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オフィスビルの選定

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1. オフィス市況の把握

直近のオフィス市況を正確に把握することは、移転目的・希望条件の妥当性の判断や、コスト面の条件を満たすエリアを選定する場合に、大変重要です。また、移転のタイミングの決定やビルオーナーとの条件交渉を行う際にも役立ちます。

2. ビル情報の収集

物件情報は、インターネットやチラシ等の情報媒体で目安を把握し、オフィスの仲介業者から入手する方法が一般的です。特に仲介業者から入手する場合、情報の範囲が広く、より客観的な立場からアドバイスを得ることができます。信頼の出来る仲介会社を選んでお付き合いすることをお勧めします。情報収集の際、賃貸条件表・ビルのパンフレット・地図(地域および物件周辺の詳細がわかるもの)等の資料を揃えるようにします。資料上で検討を行ったら、現地に出向き内見を行います。

ビルの外観や共用部を見ることはもちろん大事ですが、実際にそこで働くことをイメージしながら、周辺環境も併せてチェックすることが大切です。

オフィスビルの選定

ビル名

「                                        」

最寄り駅

「                      」駅 徒歩    分

外観

□ 良   □ 普   □ 悪

エントランス

□ 良   □ 普   □ 悪

面積

契約面積(           )坪  実効面積(           )坪

実質有効面積は?

廊下やトイレなどの共用部分の負担についての有無や、契約面積のうち実際にオフィスとして使用できる 有効面積はどれくらいかを確認します。
図面と実際に現場を見た違いを自分で確かめてみることが大切です。

※1 契約面積には専用面積のみの場合と、専用面積に共用面積の一部を含む場合があります。
※2 面積算出方法は、一般的には壁芯計算で表示されています。

空調

□ 個別空調

□ セントラル空調 運転時間 平日

土日

時間外 (    時~    時)

(   時~   時)

(   時~   時)

時間外の費用(          )円

空調システムは?

換気機能は十分か、冷暖房は各室あるいは各フロアでコントロールできる「個別空調」になっているか。
時間帯に関わらず自由に使用できればベストです。
空調費用もシステムにより違いがあるため事前確認が不可欠です。

建物使用時間

□ 24時間使用可

□ 時間制限あり 休館日

使用時間 平日

土日

正面入口開閉 (           )

(   時~   時)

(   時~   時)

(   時~   時)

使用時間は?

使用時間に制限のあるビルもあるので、夜間・休日に使用がある場合確認が必要です。
また正面入口の開閉時間も確認が必要です。

電話回線/電気容量

電話(    )回線

電気(    )VA/㎡

回線数・容量は?

電話回線の必要量が確保できるか確認が必要です。 電気容量は使用するOA機器全体の量より多めに確保できるか確認が必要です。

共用部分

トイレ  □共用   □男女別

給湯室  □共用   □室内

共用部分は?

トイレは男女別か共用か、また和式か洋式か。小規模ビル等では、フロア毎にスキップ形式で男女別にしているケースもあるので確認が必要です。給湯設備、清掃は行き届いているのか。
また室内設置の場合、清掃費用が必要なのか清掃範囲の確認も必要です。

天井高

天井高(      )mm

天井高は十分に確保されているか?

オフィスの機能性や、そこで働く人の快適な環境作りに配慮するなら、天井高は最低2,500mm以上、大型ビルでは2,600~2,800mmが望まれます。

床下配線(OAフロア)

□ フリーアクセスフロア □ 3ウェイフロアダクト □ 2ウェイフロア □ アンダーカーペット

□ その他(                 )

OA機器に対応できるか?

事故の危険がある通路のコンセントや配線についても、対応可能かを確認しましょう。 床下配線(OAフロア)にはチェック項目のような種類があり、状況に対応した検討が必要です。最近では、未導入のビルでもビルオーナーサイドの負担で対応していただけるケースもあるので、確認が必要です。

セキュリティ

□ 有人警備

□ 機械警備

□ その他(                      )

管理体制は優れているか?

防犯システムは万全ですか?例えば24時間対応警備システムを採用していますか?
その他の維持管理についてはどうなっていますか?優れた管理体制は、オフィスビル選定の基本条件です。

採光

窓の向き □ 東  □ 西  □ 南  □ 北

採光   □ 良  □ 普  □ 悪

採光はどうなのか?

直射日光を避けたい、明るさが欲しいなど、希望によりビルの方向確認が必要です。

入居テナント

主な入居テナント(                   )

どんなテナントが入居しているのか?

入居しているテナントの質や内容でビルのグレードが評価されます。あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

貸主・管理会社

貸主(                    )

管理会社(                    )

貸主は?

貸主の形態も色々あります。企業所有・個人所有・共同所有などの所有形態や、信託・サブリースなど運用形態も様々です。どんな貸主がどの様な形態で貸し出すかを確認しましょう。

駐車場

駐車場  □ 有   □ 有(空きなし)  □ 無   □ 近隣

保証金  (月額        円)(保証金        円)

使用時間 使用時間(    時~    時)

駐車場の有無は?

駐車スペースの大きさ・使用時間・契約形態などを事前に確認しておきましょう。

エレベーター

エレベーター □ 有(    )基 (     )人乗   □ 無

荷物用   □ 有  □ 無

エレベーターは?

2基以上のエレベーターがあれば、メンテナンスによる休止時間があっても便利です。荷物の搬入時のことを考えて、開口部の寸法も要チェックです。

周辺環境

□ コンビニ   □ 銀行   □ 郵便局   □ 飲食店

会議室

□ 有   □ 無

(            )円

喫煙者対応

□ 有   □ 無

3. 候補ビルの比較検討

現地調査を経て候補先を絞ったら、項目ごとに具体的な物件データを用いて比較検討をします。オフィスは環境が仕事の質を大きく左右します。
移転目的をコスト削減とした場合でも、オフィス内外の環境面にも十分に留意してビルの選定を行う必要があります。

オフィス比較時の必須チェックポイント

コスト
  • 賃料
  • 預託金(敷金・保証金)
    ※通常6ヶ月~12ヵ月分程度だが、貸主や物件の規模模等によって幅がある
  • 共益費 共用部分の保守管理費用
    ※貸室部分の空調光熱費、水道費、清掃費等が共益費に含まれるのか、別途請求される費用かを確認。これらはビルによって計算方法や基本料金が異なり、単純に契約面積に比例して増減するとは限らない。その他にかかる費用の有無もチェックする
  • その他 駐車場料金、看板代等
グレード・規模 外観イメージ
竣工年数
フロア面積(ネット面積orグロス面積)
設備・機能 室内形状
天井高
通信回線(電話回線、光回線)
床仕様
耐震性能 ※新耐震基準適合か、もしくは耐震改修の有無を確認
電気容量
立地・環境 利用交通機関の通勤コスト
近隣の利便施設の有無(金融機関・飲食店等)
女性社員が残業した場合等の安全性
建物の権利関係 建物登記情報の確認
証券化されたビルの場合、スキーム図等を確認

移転コストシュミレーション

移転にかかるコストシュミレーションも行い、比較検討の材料にしましょう。

移転コストシュミレーションの注意点

引越し費用 実際の荷物の量、移動距離、時間帯、ビルの進入口やエレベータの状況等を査定して料金が決まるため、同じ面積の移転でも金額に差が生じる
資材・文書の廃棄および
リユース・リサイクル費用
不要となった什器備品・社外秘文書の廃棄やリユース・リサイクルにも、意外とコストと工期がかかるので注意が必要
移転先内装工事費 大規模な造作費用はもちろん、簡単なパーティションの設置や、什器備品の購入についても、施工業者等から(ビルの指定業者の場合でも)見積りを取る
原状回復費 任意の場合は数社から見積りを取り比較検討する。工程については、明け渡し期日に間に合わないと予定外のコストが発生するので要注意
預託金(敷金・保証金) 契約締結日前日までに預け入れることが一般的。駐車場についても、通常、別途預託金が必要となる。退去時には、原状回復費以外にも一部償却費として差し引かれる場合がある。
現入居ビルの預託金については、返還時期が明け渡し後数ヶ月先となることもあるので、移転費用等へ充当することは考えないほうがよい
仲介手数料 契約締結時、仲介業者へ手数料(賃料の1ヶ月分)の支払いが必要となる。
電話・通信工事費 電話回線の接続やLANの配線には、専門業者の工事が必要な場合もあるので、事前にチェックする。また、光ケーブルを必要とする場合は、ビルまで敷設されていなかったり配管スペースがなかったりすると、引込みコストに加え、使用開始まで日数がかかるので注意が必要
IT関連機器移設費 一般の引越し業者が取り扱わない大型コンピュータやサーバーの移設等は、特別な対応が必要となるので、事前確認が必要。
その他移転に係る諸経費 移転挨拶状の印刷、発送費、会社案内・業務案内・名刺・社用封筒等の作りかえや印刷費もリストアップする。
お問い合わせフリーダイヤル:0120-000-000
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